استراتيجية «الإيجار الاستثماري» في سوق العقارات بالقاهرة

كشفت إعلانات بيع العقارات في القاهرة أن متوسط الأسعار بلغ 80,000 جنيه للمتر المربع في يوليو الجاري، مما دفع شريحة واسعة من الأسر متوسطة الدخل إلى اعتماد نهج «الإيجار الاستثماري»، الذي يفصل بين مكان الإقامة اليومية واختيارات الاستثمار العقاري.

أسهمت تكاليف الاقتراض المرتفعة وشُح المعروض من الوحدات الجديدة في المناطق المركزية في تعقيد حلم التملك الكامل للأسر التي كانت تستهدف في السابق مناطق داخل الطريق الدائري. وتُتيح هذه الاستراتيجية للسكان الاحتفاظ بعقود إيجار مرنة قرب أماكن عملهم أو مدارس أبنائهم، مع توجيه مدخراتهم نحو وحدات توفر دخلاً إيجارياً أو مكاسب مستقبلية عند إعادة البيع في مناطق أخرى من القاهرة الكبرى.

المعادي والزمالك قاعدتان للإيجار

يستأجر كثير من المهنيين حالياً شققاً في منطقة الطريق التاسع بالمعادي أو بالقرب من شارع 26 يوليو بالزمالك، حيث تتراوح إيجارات الشقق ذات الثلاث غرف بين 18,000 و25,000 جنيه شهرياً. وتوفر هذه الأحياء العريقة خدمات موثوقة وقرباً من مراكز الأعمال وسط القاهرة، مما يُحرر رؤوس الأموال التي كانت ستُوجَّه نحو سداد أقساط رهن عقاري لشقة مماثلة في الحجم. في الوقت ذاته، يتجه المشترون إلى وحدات على الخريطة أو جاهزة في منطقة الأكاديمية الجنوبية بالقاهرة الجديدة أو الامتدادات الغربية لمدينة 6 أكتوبر، حيث تقترب الأسعار من 65,000 جنيه للمتر المربع.

الأرقام التي ترسم ملامح القرار

رصدت بيانات وزارة الإسكان الصادرة في مايو الماضي تسليم 14,200 وحدة جديدة في القاهرة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر خلال الربع الأول من عام 2026، مقارنةً بـ3,800 وحدة فقط في الأحياء القديمة. وعند متوسط سعر 80,000 جنيه على مستوى المدينة، يبلغ سعر الطلب لشقة مساحتها 120 متراً مربعاً في المعادي ما يتجاوز 9.6 مليون جنيه، في حين تُعرض وحدات بالمساحة ذاتها في أحدث كمبوندات مدينة 6 أكتوبر بأسعار تبدأ من 7.8 مليون جنيه. ويُشير مستشارو العقارات إلى أن صافي العائد الإيجاري للوحدات في المناطق الخارجية يبلغ في المتوسط 7.2 بالمئة بعد خصم رسوم الخدمات، وهو ما يكفي لتغطية معظم قسط الرهن العقاري القياسي لعشرين عاماً حين يواصل المالك استئجار مسكن أقرب إلى قلب المدينة.

وعلى الراغبين في اعتماد هذه الاستراتيجية مقارنة رسوم الخدمات الحالية ومعدلات الشواغر في الكمبوندات المحددة قبل التوقيع، ثم إعداد نموذج لحساب التدفقات النقدية على مدى خمس سنوات على الأقل، مستعينين بأحدث أسعار فائدة الرهن العقاري الصادرة عن البنك المركزي. كما يظل التحقق من سندات الملكية عبر هيئة التسجيل العقاري أمراً لا غنى عنه قبل أي عملية شراء خارج النواة السكنية القديمة.